刘强东最高1亿增持，REITs成资产荒下资金新选择？

公募REITs成资金新宠。

12月28日，嘉实基金发布了嘉实京东仓储基础设施REIT关于原始权益人之一致行动人增持基金份额计划的公告，此次增持的主体是刘强东及/或其一致行动人。

需要注意的是，这只基金去年在2月8日在上交所上市，彼时募集份额5亿份，募集规模17.57亿元。由此来看，京东此次增持的力度较大。事实上，年内不少REITs的原始权益人进行了增持，比如华夏合肥高新创新产业园REIT、华安百联消费REIT。

REITs底层资产运营情况决定了其在市场上的走势，从当前来看，多只基金持有项目运营情况并不佳。

对于原始权益人来说，增持一方面有利于满足企业自身的财务诉求，另一方面也有利于保持与投资人利益一致。

除了原始权益人之外，险资、养老金等长线资金也在加大持有力度。截至今年6月末，险资持仓市值达到36.37亿元，占前十大持有流通市值的29%。险资快速抢筹的背后，折射出低利率环境下，以分红收益为主的风险资产REITs成为长线资金新选择。

刘强东最高1亿增持嘉实京东仓储REIT

12月28日，嘉实基金公告，嘉实京东仓储基础设施REIT原始权益人北京京东世纪贸易有限公司关于其一致行动人基于对基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持该基金份额，此次增持金额不超过1亿元。

其中指出，刘强东及/或其一致行动人为此次的增持主体。原始权益人的大手笔投资也点燃了二级市场，截至收盘嘉实京东仓储REIT收涨6.74%。

资料显示，这只基金在去年2月8日上交所上市，作为首只民企仓储物流REIT，关注度极高，彼时募集份额5亿份，募集规模高达17.57亿元。

不过短暂辉煌后，其净值开始下跌，最低跌至2.070元/份。不过，目前单位净值已回升至2.956元/份。

事实上，不光京东，还有多位原始权益人也对REIT进行了增持。

今年3月份，中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT等两单新能源REITs均宣布获原始权益人增持。

8月份，华安基金公告，旗下华安百联消费REIT在8月16日上市首日，获得原始权益人上海百联一致行动人合计通过上交所竞价交易方式增持1084.49万份，占发行总份额的1.084%。

12月27日，华夏合肥高新创新产业园REIT公告，原始权益人合肥高新股份有限公司自2023年12月26日（含）起不超过12个自然月，计划增持本基金基金份额不超过2800万份。截至公告披露日，增持计划实施期限已届满，合肥高新股份累计增持本基金份额2594431份，持有基金份额比例从25%增加至25.37%。

“失意”的REITs

对于REIT来说，其底层资产运营情况决定了其在市场上的走势。

在嘉实基金宣布原始权益人增持的同时，也公布了持有项目的续租情况。当前，这只基金持有重庆市巴南区京东重庆电子商务基地项目目（中转配送中心）一期项目（以下简称“重庆项目”）、廊坊市开发区京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（以下简称“廊坊项目”）和武汉市东西湖区京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（以下简称“武汉项目”）。

其中，廊坊项目、武汉项目当前租赁合同正常履行，租期均未到期，按照相应租赁合同的约定，2025年租金单价将比2024年继续增长3%。

而重庆项目公司与主要承租人重庆京邦达物流有限公司租赁合同将于今年年尾到期。据悉，重庆项目可租赁面积184,568.56平方米，整体出租给重庆京邦达，今年年执行净有效租金为23.98元/平方米/月（含税含物业费，下同）。不过，自2025年1月起续租首年起始净有效租金为20.16元/平方米/月。

嘉实京东仓储REIT持有资产的情况是当前该行业的一个缩影。

国泰君安指出，从REITs三季度报来看，不同板块间底层资产经营情况表现分化，个别项目经营受负面影响经营出现波动；受经济基本面影响程度较高的仓储物流、产业园和高速公路板块整体承压态势不变，而消费板块经营数据依旧环比稳步上升。

从高速公路来说，东方资产指出，2024年以来全国公路客货运输量等指标增速明显放缓，高速公路交通量和路费收入面临下行压力，Q3作为传统的出行旺季，各单高速REITs基本面表现环比好于Q2，但同比依然出现不同程度的下滑。

从产业园来看，中金公司指出，一线城市部分项目仍延续二季度稳定表现，二线产业园三季度经营普遍环比下滑，苏园REIT、和达高科REIT与湖北科投REIT项目出租率环比分别下滑4pct、5pct和6pct，带动项目收入环比边际下行。

从二级市场来看，2024年以来虽然收益为正，仍无法与2021年相比。Choice数据显示，当前中证REITs全收益指数为968.61点，而在2022年2月曾冲至1315.63点。

即便是运营情况有所波动，但长线资金仍看好。Wind数据显示，今年以来截至12月3日，REITs发行数量达24只，发行总规模达511亿元。在REITs的投资者中，险资是非常重要的力量，多个REITs项目中，险资积极参与战略配售和线下配售，投资占比较高。

据报道，国寿系已参与21只公募REITs的战略配售，业态涵盖商业、保租房、能源、高速公路、工业厂房、产业园等，其参与REITs的方式主要包括运用国寿系统受托资金、自有资金及发起设立公募REITs战配基金等。

一份来自中金的研报显示，以中报披露流通盘前十大投资者持仓市值计算（以8月30日收盘计），险资持仓市值达到36.37亿元，占前十大持有流通市值的29%。

到三季度，险资亦在抢购REIT。

从具体的动向来看，招商高速公路REIT在今年11月21日上市，中国人民人寿、中国平安人寿、紫金财险、中国人寿分别通过产品账户成为该REIT的战略投资方，获配数量分别为715万份、1425万份、710万份、3985万份。

同日，银华绍兴原水水利REIT上市，中国人寿、紫金财险、瑞众人寿、生命保险资管旗下产品/自有资金分别持有其732万份、180万份、180万份、108万份、222万份。

此外，在12月25日最新上市的华安外高桥仓储物流REIT战投名单中，出现了太平洋人寿、泰康人寿等机构。

资产荒下的新选择

被险资争先购入的REITs，在整个公募行业中是一个极为年轻的资产类型。

据悉，在2021年6月21日，中国第一只公募REIT发行，而到今年的12月26日，25家机构旗下的公募REITs数量已超过70只，其中有52只已成功上市。70多只产品分散于八大类底层资产中，分别为保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、水利设施、消费基础设施、园区基础设施。

从规模来看，截至12月26日，59只有募集规模统计数据的公募RIETs，合计募集资金超过1600亿元。

2024年,得益于政策春风，公募REIT呈现出井喷式的发展，发行数量和规模均创下新高。

而各类资金趋之若鹜的背后，源于REIT本身的分红属性。从当前宏观环境来看，代表无风险利率水平的十年期国债收益率一度跌破1.7%，作为金融市场的基准利率之一，十年期国债收益率是众多金融资产定价的重要参考。其收益率水平下跌之际，各类资产的收益率也会随之下滑。而在今年10月份，银行存款利率已进入“1”时代。

平安基金基金经理孙磊表示，利率下行、国债收益率下降，越来越多的资金关注公募REITs，且新的会计记账制度让更多资金不再以REITs二级账面价格计提利润，使得资金方长期持有公募REITs意愿更强。

从其收益来看，来源于现金分红以及二级市场买卖差价，这也意味着其收益介于固收产品和股票权益之间。

现金分红来源于底层资产的经营利润，每年会强制性将可分配收益的至少90%进行分红；与此同时，还可以在二级市场进行买卖。

对于具体的分红情况，国金证券在研报中指出。相较于主流股指和固定收益类产品，REITs的高股息特征明显。2023年特许经营权类REITs平均分红率达6.7%，显著高于同期主流股指的股息率，而产权类REITs平均分红率4.2%，强于沪深300（3.2%）而弱于上证50（4.4%）股息率；与1年期AAA级（2.6%）及AA+级（2.7%）中短期票据到期收益率相比，产权类REITs和特许经营权类REITs高分红优势显著。